Способы управления мкд и об управлении общим имуществом

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

• Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
• Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
• Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
• Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
• Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
• Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
• Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
• Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
• Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
• Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
• Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
• Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
• Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
• Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
• Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов

Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и . Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Разграничение способов управления многоквартирным домом

Все предусмотренные законом способы организации управления многоквартирным домом имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать в каждой конкретной ситуации.

Самостоятельное управление

Самостоятельное руководство жильцами встречается редко и свойственно только домам с небольшим количеством квартир и жителей.  Вся организация происходит самостоятельно, без посредников, поэтому ответственность несут сами жильцы.

Для проведения каких-либо работ, либо оказания услуг заключаются индивидуальные договоры, возможна ситуация, когда все жильцы выступают в качестве одной стороны.

Некоторые работы могут проводиться самостоятельно: происходит общий сбор средств, которые используются для приобретения материалов. Любую деятельность жильцы контролируют самостоятельно, либо выбирают уполномоченное лицо.

В отношениях с третьими лицами жильцы действуют самостоятельно, от своего имени. Допускается наделение одного из собственников особыми правомочиями – возможностью выступать в правоотношениях от имени всех жителей дома. Для этого составляется письменная доверенность, которую одобрило более половины от всех собственников квартир.

Кооперативное управление

Организация любого кооператива (ТСЖ или иного специализированного) – это создание некоммерческого юридического лица. На собрании утверждается устав, составляется план по развитию на новый год. В каждом кооперативе есть свой исполнительный орган – правление, которое формируется из жителей на основании проведенного голосования.

Участие в ТСЖ происходит по желанию, но голосовать на общем собрании могут только члены ТСЖ. При этом одобренное решение становится обязательным для всех собственников, независимо от их факта членства.

В каждом доме разрешена организация только одного кооператива, но при этом один кооператив может управлять сразу несколькими МКД.

Жилищный кооператив – юридическое лицо, и согласно ст. 114 ЖК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации по требованиям, установленным гражданским законодательством.

Обслуживание МКД кооперативом осуществляется самостоятельно, либо через подрядчиков, оказывающих услуги. Главное преимущество кооператива заключается в возможности ведения предпринимательской деятельности, полученные средства с которой могут быть использованы на развитие дома.

Права ТСЖ предусмотрены в ст. 137 ЖК РФ.

Управляющая компания

Самым распространенным способом управления МКД и общим имуществом является заключение договора об оказании услуг с управляющей компанией. В соглашении устанавливаются права и обязанности сторон, перечисляются конкретные услуги, которые обязуется предоставлять организация, а также регламентируются тарифы и цены для жильцов.

УК берет на себя большую часть обязанностей, поэтому жильцам остается только ежемесячно оплачивать ее услуги.

Законом предусмотрена возможность контроля за управляющей организацией. Для этого она составляет и публикует ежегодные отчеты, с которыми может ознакомиться каждый желающий.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как найти управляющую компанию в ГИС ЖКХ?

Предварительно требуется . Вход осуществляется через ЕСИА.

После того, как пользователь прошел регистрацию ему нужно добавить собственную недвижимость. Система автоматически определит УК, которая управляет МКД по указанному адресу.

Также узнать УК по номеру дома можно на странице «», достаточно указать только адрес дома.

Пользователь может авторизоваться и зайти в собственный кабинет. С него отправляется запрос, сообщение в УК. Независимо от формы – УК, ТСЖ, ЖСК – получатель обязан отреагировать на заявление и ответить в установленные законом сроки.

Такой тип обращения в УК малоэффективен, если решение требуется немедленно. В таких ситуациях ответ придется ждать, как минимум, несколько дней. Поэтому лучше сразу узнать, к какой управляющей компании относится дом по адресу, установить ее контактный телефон указанными выше способами, и обращаться напрямую по номеру горячей линии.

Как найти и узнать свою управляющую компанию (квариры или дома).

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

• ремонтными работами;
• благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
• проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
• отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
• регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
• неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
• бесконечными организационными вопросами.

Минимальное количество квартир

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Предлагаем ознакомиться: Снт какие минусы и плюсы

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Распределить обязанности можно двумя способами: устно либо официально, внеся соответствующий вопрос в повестку ОСС:

• Первый способ основывается исключительно на вере, что обязанности, такие как благоустройство подъездов и облагораживание прилегающих земельных участков, будут добросовестно исполняться.
• Второй вариант предпочтительней. Распределить обязанности можно либо голосованием, либо без него, внеся условия в протокол, если никто из участников ОСС не возражает. В протоколе должно быть прописано, кто, по какому графику и что делает для поддержания МКД в хорошем состоянии.

Кто и как оплачивает ОДН?

Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.

Согласно п.47 того же закона, отрицательный объем ОДН рассчитывается по количеству людей, которые проживают в каждой квартире.

Особенности НУ

1. Квартплаты в привычном виде не существует, все платежи осуществляются напрямую коммунальным организациям.
2. Долги отдельных жильцов никак не касаются остальных собственников.
3. Обязанности поставщиков услуг распределены, каждый выполняет свои функции.
4. Затраты существенно снижены благодаря отсутствию посредников, управление осуществляется собственными силами.
5. Если в МКД есть квартиры социального найма, за них на ОСС отвечают муниципальные работники.
6. Жильцы могут сами контролировать расходы на коммунальные услуги, риск воровства посредниками отсутствует.

Книги по жилищно-коммунальному хозяйству

Сегодня в продаже:

• Эксплуатация электротехнических систем объектов ЖКХ. Учебное пособиеИздательство: Феникс. Год: 2020. Серия: Среднее профессиональное образование.

  Учебное пособие подготовлено для студентов средних профессиональных образовательных учреждений, обучающихся по специальностям и рабочим профессиям укрупненной группы «Техника и технологии строительства», в частности получающих профессию «Мастер по ремонту и обслуживанию инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства» (вид профессиональной деятельности «Поддержание рабочего состояния силовых и слаботочных систем зданий и…

• Организация ресурсоснабжения жилищно-коммунального хозяйстваИздательство: ИНФРА-М. Год: 2021. Серия: Среднее профессиональное образование.

  В учебном пособии описаны понятие и сущность организации ресурсоснабжения жилищно-коммунального хозяйства, состав и структура жилищно-коммунального хозяйства России, организационно-экономический механизм управления жилищным фондом, правила предоставления коммунальных услуг населению, тарифная политика в Российской Федерации, методы…

смотреть все книги

Правда ли, что использование «Электронного дома» обязательно для всех и теперь все общие собрания собственников можно проводить только онлайн?

Конечно нет. Форму проведения общих собраний собственников, как и раньше, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, определяет инициатор собрания. Это может быть очная, очно-заочная и полностью заочная (в том числе с использованием информационной системы) форма проведения. Даже если в вашем доме пройдет одно собрание в электронном виде, это не означает, что в дальнейшем все общие собрания собственников будут проходить также онлайн. Инициатор каждого собрания вправе определять форму проведения самостоятельно.

«Электронный дом» — это пульт управления вашим домом. Все услуги по квартире, подъезду, дому и двору собраны в одном месте с удобной навигацией. Также у пользователей есть возможность:

— оперативно взаимодействовать с управляющей организацией с помощью раздела «Сообщение в управляющую организацию»;

— контролировать свои расходы на жилищно-коммунальные услуги;

— передавать показания приборов учета;

— подавать заявки на устранение неполадок в квартире, подъезде, доме и дворе;

— использовать электронную общедомовую доску объявлений;

— получать жилищно-коммунальные услуги в электронном виде;

— держать связь со своими соседями, которые также зарегистрированы в «Электронном доме»;

— быть в курсе новостей дома и района.

Создание условий для управления многоквартирными домами

В статье 165 ЖК РФ определены субъекты, сроки и порядок создания условий, необходимых для управления МКД.

Органы местного самоуправления вправе провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации в 5-дневный срок со дня поступления информации от собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органа управления ТСЖ либо органов управления специализированного кооператива в жилищной сфере, общественных объединений, иных некоммерческих организаций, осуществляющих общественный жилищный контроль, о невыполнении управляющей организацией услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не предоставлении коммунальных услуг.

Если результаты внеплановой проверки подтвердят факт невыполнения управляющей организацией обязательств по надлежащему оказанию коммунальных услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества в МКД, то орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня такого обращения должен созвать общее собрание собственников помещений для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и выборе новой управляющей организации или об измени способа управления домом.

Для того чтобы граждане информировали о нарушениях органы местного самоуправления и органы жилищного надзора, проводится информационно-разъяснительная работа по вопросам прав и обязанностей потребителей коммунальных услуг. В этих целях организуются и проводятся пресс-конференции, даются интервью, презентации, публикуются в печатных периодических изданиях, готовятся новостные сюжеты в телепрограммах (телепередачах) и радиопрограммах (радиопередачах), посвященные деятельности поставщиков коммунальных услуг.

Создание и деятельность Общественного совета позволят улучшить качество рассмотрения обращений граждан и организаций по вопросам функционирования жилищно-коммунального хозяйства, в том числе своевременно реагировать на обращения, анализировать существующие проблемы и нарушения в этой сфере, не допускать или своевременно минимизировать социальное напряжение и протестные настроения населения.

В состав Общественных советов могут включаться представители наиболее авторитетных общественных организаций, активно занимающихся защитой прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, организаций коммунального комплекса, управляющих организаций (при наличии ассоциаций или иных объединений управляющих организаций — представителей таких объединений), правоохранительных органов, региональной общественной палаты, представительных и исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления.

Организационная и материально-техническая поддержка деятельности Общественного совета осуществляется субъектом Российской Федерации.

Органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ либо специализированные потребительские кооперативы в жилищной сфере обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты эти услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в МКД.

Информация предоставляется в форме электронного документа, подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронного паспорта многоквартирного дома или электронного паспорта жилого дома.

показать содержание

Статья управление многоквартирным домом что включает — Портал о ЖКХ

Что такое управление МКД в квитанции.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД».

Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

• хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
• оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
• работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
• работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
• контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
• паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
• диспетчерская служба;
• предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
• раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Что такое управление домом?.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

• непосредственное управление собственниками
• управление управляющей организацией
• управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

• у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
• ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.