Что не возвращается: залог или задаток, что выгоднее

Что собой представляет аванс

В законодательных актах Российской Федерации нет точного определения понятия «аванс». Единственное упоминание имеется только в ст. 380 ГК РФ, где указано, что таковой может считаться любая сумма предварительной оплаты продавцу, если в соглашении не указано, что она является задатком.

Необходимость внесения аванса возникает, если сделку купли-продажи невозможно провести сразу же, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:

• иметь дополнительное время для получения денег (к примеру, от третьих лиц);
• собрать недостающие документы;
• провести альтернативные сделки.

В таких случаях покупатель оплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец обязуется снять недвижимость с продажи и стороны могут заняться подготовкой к будущей покупке недвижимости.

Таким образом, соглашение аванса при покупке квартиры – это документ, определяющий размер и порядок внесения авансового платежа за приобретаемое жилье. Он заключается по сделкам купли-продажи или уступки прав требования до оформления основного договора в качестве подтверждения серьезности намерений покупателя.

Отличия от задатка

Не следует путать понятия «аванс» и «задаток», которые имеют разные последствия при незаключении основной сделки. Первый является простой предоплатой за квартиру, второй – условием выполнения (обеспечением) основного обязательства, то есть заключения договора купли-продажи. В отличие от внесения задатка, авансовый платеж не обязывает стороны провести впоследствии сделку и в его отношении не могут применяться законодательные нормы, регламентирующие взаимоотношения при внесении задатка. Но к нему применяются нормы, установленные в отношении займов, то есть фактического возврата предварительно уплаченной суммы.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Однозначного ответа на вопрос об оптимальном варианте предоплаты – авансе или задатке – не существует. Если со стороны покупателя есть сомнения в том, что купля-продажа будет реализована. Последний также будет более привлекательным со стороны продавца, поскольку при необходимости он может вернуть уплаченные деньги без дополнительных платежей. Такая возможность актуальна, если вдруг находится другой покупатель, готовый предложить за это же жилье большую цену. Форма предоплаты для каждого случая устанавливается в ходе переговоров сторон.

Возможные стороны

В большинстве своем сделки купли-продажи квартиры и, соответственно, передачи предоплаты, заключаются напрямую между продавцом и покупателем. Но в некоторых случаях в договоре возможно участие третьих лиц, заинтересованных в получении своей доли:

• Банка. При покупке жилья за счет заемных средств в авансовом соглашении прописывается пункт о компенсации затрат кредитного учреждения в случае срыва сделки. Его готовят по типовой форме юристы банка, где планируется оформлять ипотеку, поэтому сторонам остается только внимательно изучить его положения и подписать. Переговоры о возможном изменении пунктов в данном случае не предусмотрены.
• Агентства недвижимости/риэлтора. Несмотря на то, что соглашение также составляется юристами компании, обычно стороны могут скорректировать отдельные пункты в процессе обсуждения. Агентство зачастую заинтересовано продать объект как можно скорее, поэтому может пойти на определенные уступки.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Согласно Гражданскому Кодексу РФ документ о залоге не предполагает регистрации у нотариуса, кроме случаев, когда это требуется в соответствии с договором, по которому должны выполняться обязательства.

Договор залога (его еще называют соглашением), не сложно оформить, руководствуясь ниже приведенными правилами.

• В первую очередь, нужно прописать, кого определяют залогодателем, а кого – залогодержателем, то есть сторонами данного договора.
• Затем следует указать реквизиты и назначение основного договора, по которому обеспечивается выполнение договорённостей.
• Следующий обязательный пункт – это предмет залога и его основные характеристики.
• Потом нужно разъяснить права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Определить, у кого остаётся предмет залога и можно ли им пользоваться, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто обеспечивает сохранность этого предмета и несёт ответственность за его порчу либо потерю.
• В конце необходимо утвердить период действия документа и условия, при котором договор можно расторгнуть или изменить.

Порядок действий до внесения денег

Перед выплатой задатка Покупателю понадобиться подойти к процессу очень внимательно, так как он передает Продавцу, обычно не малую сумму средств.

Чтобы защитить себя от мошеннических схем Покупателю требуется удостовериться в том, что Продавец не пропадет после вручения ему задатка.

Ниже предлагается таблица с перечнем действий Покупателем до вручения задатка.

Передача задатка

Задаток, вручаемый наличными деньгами, необходимо тщательно пересчитать (рекомендуется осуществлять это при свидетелях). Затем убедиться в подлинности купюр в любом учреждении банка, так как платеж, обычно, составляет приличную сумму (к примеру, 5% от цены жилплощади может составлять, как минимум, шестизначную цифру.

При вручении задатка Продавцу потребуется написать расписку о получении денег. Расписка не относиться к обязательному документу, так как в СоЗ это условие прописано. Однако Покупатель вправе потребовать такую бумагу, так как Продавец, в случае мошеннических схем, может заявить, что не получал задаток. Расписка о вручении задатка заполняется в произвольном стиле. Единственным назначением этого документа является подтверждение того, что Продавец получил от Покупателя указанную в СоЗ сумму задатка. Нотариальное подтверждение расписки не обязательно.

Данный документ заполняется Продавцом, с последующими подписями Покупателя и Продавца и расшифровками их фамилий. Расписку рекомендуется заполнять вручную (а не распечатывать) черными или синими чернилами на листе А4. Это необходимо при возможном разбирательстве в суде, то есть, по анализу почерка можно будет подтвердить заполнение документа лично Продавцом по своей воле. Расписка о вручении задатка заполняется в 2-х экземплярах для Продавца и Покупателя.

В бланке, отображающем факт вручения задатка, частично отображаются сведения, отмеченные в СоЗ, с указанием:

1. Места и даты Заполнения расписки.
2. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и фактического нахождения сторон соглашения.
3. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и действительного нахождения свидетелей (если таковые приглашаются).
4. Свидетельства о том, что вручаемая сумма относится к задатку, а не к авансовому платежу.
5. Величины задатка согласно подписанному соглашению (цифрами и прописью).
6. Подписей сторон с расшифровкой их фамилий.

Ниже представлен бланк такой расписки.

Что необходимо сделать после внесения задатка?

1. Подписание основного ДКП жилплощади в срок, отображенный в СоЗ.
2. Осуществление полного расчета.
3. Оформление заключительной процедуры – перерегистрация права владения квартирой в Росреестре, с получением выписки из ЕГРН о внесение изменений в базу данных.

СоЗ и расписка о вручении средств остаются у каждой стороны на руках. Примечание. Данные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, на случай возможных судебных разбирательств в отношении приобретения жилплощади.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (, ст. 54.1 Закона «»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения«.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

Порядок и способ передачи задатка в 2021 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2021 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Пример от юристов сайта

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем

При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

1. Реквизиты соглашения о задатке.
2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
3. Свидетельские данные (опционально).
4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Зачем нужен задаток

Процедура внесения рассматриваемого платежа описывается в Гражданском кодексе (в его 380-й и 381-й статьях).

Когда продавец получает предоплату, он параллельно принимает обязательства не передавать квартиру другим претендентам. Стоимость же недвижимости фиксируется, и в будущем одностороннему пересмотру не подлежит. При этом покупатель после перечисления задатка лишается возможности отказаться от намеченной сделки без весомых оснований.

Нельзя ни в каких документах называть задаток авансом. Это разные платежи. Законодательство дает четкое определение только первому, второй термин исключительно бухгалтерский. Отличия между ними существенны.

Задаток – это сумма, вносимая покупателем до заключения окончательного договора купли, а аванс является частичным расчетом в рамках названного соглашения и регулируется отдельным его пунктом. У него нет никаких особо серьезных правовых последствий. Если задаток продавец, разорвавший сделку, возвращает в двойном размере, то сумма аванса не увеличивается.

Впрочем, у названных понятий есть и определенное сходство. Их, прежде всего, следует учитывать, как часть общей оплаты недвижимости. Исчисляют их либо в процентном отношении или в виде фиксированной суммы.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
2. Дата составления.
3. Стороны, их полные паспортные данные.
4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру (задаток).

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Как вернуть предоплату за автомобиль в автосалоне — инструкция

Не имеет значения, собирались вы купить авто у официального дилера или в салоне подержанных машин — порядок действий при этом не будет отличаться. За исключением, когда продавцом в договоре выступает физическое лицо, а не принявший автомобиль на комиссию автосалон. В этом случае обращаться за возвратом придется к частному лицу.

Порядок возврата предоплаты будет зависеть от формы ее совершения. Алгоритм действий для аванса и задатка отличается. Далее расскажу о каждом из них более подробно.

Как осуществить возврат аванса

Порядок действий по возврату уплаченного аванса достаточно прост. Придерживайтесь следующего алгоритма:

1. Убедитесь, что форма предоплаты, указанная в договоре, является именно авансом.
2. Подготовьте в адрес продавца письменное уведомление с отказом от продолжения сотрудничества и требованием вернуть сумму аванса.
3. Подайте уведомление продавцу лично с проставлением на вашем экземпляре отметки в получении либо по почте ценным письмом. Одновременно с этим рекомендую сообщить салону платежные реквизиты для перевода денежных средств или указать иной способ, которым вы готовы получить возврат аванса.
4. Готовьте исковое заявление в суд при получении отказа на обращение/неполучении ответа на него в 10-ти дневный срок.

Документ о возврате суммы предоплаты должен содержать следующее:

• Сведения о дилере — его наименование и адрес.
• Сведения о покупателе — ФИО, место жительства, контактные данные.
• Информацию об автомобиле — предмете сделки.
• Информацию о заключенном договоре, платежном документе.
• Описание сложившейся ситуации.
• Ссылки на нормы права.
• Требование к дилеру — расторгнуть предварительный договор купли-продажи автомобиля и вернуть сумму аванса.
• Банковские реквизиты для перечисления предоплаты.
• Подпись и дату.

Образец заявления на возврат предоплаты за автомобиль (DOC 16 KB).

Какой порядок возврата задатка за автомобиль

Алгоритм возврата суммы задатка будет зависеть от действий покупателя при отказе от покупки авто. Он может попробовать:

• Договориться с продавцом.
• Доказать невозможность исполнения им договора по независящим от него обстоятельствам.
• Доказать вину продавца.

Как вернуть предоплату по соглашению сторон

Если покупатель передумал покупать автомобиль, он может попробовать договориться с руководством автосалона о незаключении основного договора купли-продажи транспортного средства по обоюдному согласию сторон либо доказать отсутствие своей вины в срыве сделки.

Если продавец не возражает против такого предложения, для возврата задатка сторонам достаточно будет заключить соглашение.

В документе следует указать:

• Причину неподписания договора купли-продажи.
• Порядок и сроки возврата предоплаты покупателю.
• Банковские реквизиты для перечисления суммы предоплаты.

Как вернуть задаток за автомобиль в автосалоне, доказав вину продавца

Придерживайтесь следующего порядка:

ШАГ 1

Если вы передумали покупать автомобиль и до окончания срока, отведенного для заключения основного договора купли-продажи осталось несколько дней (при этом от продавца нет никаких известий) — направьте в его адрес договор купли-продажи с требованием его подписать. Это будет свидетельствовать о добросовестности ваших намерений и желании завершить сделку.

ШАГ 2

Если продавец проигнорирует ваше обращение или ответит отказом — направьте в его адрес требование (претензию) о расторжении договора и возврате двойной суммы задатка с указанием банковских реквизитов или иного способа получения.

Достаточно часто на практике такое требование объединяют с вышеуказанным, ссылаясь на необходимость расторжения договора и возврата двойной суммы при отказе автосалона подписать основной договор купли-продажи.

ШАГ 3

При неполучении от продавца ответа в 10-ти дневный срок и невозвращении им задатка, готовьте исковое заявление в суд.

Как подготовить претензию

Претензия составляется в письменной форме в 2 экземплярах. При личном обращении к дилеру один экземпляр передается ему, а на другом следует попросить поставить входящий регистрационный номер и дату его принятия. При отказе сотрудников автосалона в приеме такого документа, направьте его по почте ценным письмом с описью вложения.

В претензии следует указать:

• Сведения о покупателе — ФИО, место жительства, контактные данные.
• Сведения об автодилере — наименование и адрес.
• Информацию об автомобиле.
• Обстоятельства внесения предоплаты, информацию о заключенном договоре.
• Нарушения, допущенные продавцом.
• Требования заявителя.
• Дату составления и подпись.

На рассмотрение претензии дилеру отводится 10 дней с момента ее получения.