Что является перепланировкой в квартире по законам

Содержание:

Масштабы перепланировки в панельном доме

Квартиры в панельных домах, как правило, имеют 1–4 комнаты. По закону разрешается даже объединять две или три таких, которые находятся рядом на одном этаже или смежных. Например, 1 и 4 комнатная, объединенные в одну квартиру будет иметь площадь, которая прекрасно подойдет для большой семьи.

В любом случае необходимо предусмотреть, чтобы:

  • каждая жилая комната имела минимум 1 окно;
  • отапливалась;
  • имела отдельный дверной проем;
  • ее площадь была не менее 8 кв. м.
1 комната
  • Квартиру, в которой одна комната можно легко превратить в студию, объединив жилую площадь с коридором. Если потребуется присоединить кухню, то газовую плиту необходимо будет сменить на электрическую, т. е. из жилой комнаты, коридора и кухни можно сделать одно большое помещение.
  • Ванную лучше объединить с туалетом для увеличения площади санузла. В другом случае часть жилой комнаты объединяют с коридором, а другую половину отделяют перегородкой для спальни. Таким образом, получается два отдельных жилых помещения.
2 комнаты
  • Перепланированная «хрущёвка» с двумя комнатами подойдет для семьи с одним ребенком. Хотя в таком случае родители останутся без отдельной спальни, но гостиная, объединенная с коридором, а, возможно, и кухней даст возможность создать большое пространство для семейного отдыха.
  • Зрительно увеличить площадь помещения можно с помощью специального освещения и зеркал, которые будут использованы для отделки. В большой комнате можно с помощью занавеси отделить пространство для двуспальной кровати родителей, таким образом можно решить вопрос с местом для отдыха. Если в квартире имеется лоджия, то за ее счет жилое пространство увеличивается еще больше.
3 комнаты
  • Трехкомнатная квартира – удачное приобретение для семьи, в которой двое или трое детей, где можно сделать две детских. Как и в варианте с двухкомнатной квартирой, гостиную лучше объединить с коридором, а для родителей создать место для отдыха за шторой или перегородкой без дверного проема.
  • При необходимости одной спальни для семейной пары, она может быть обустроены из одной комнаты. Две другие комнаты можно соединить в одну большую, которая будет выступать гостиной. Кухню можно объединить с коридором, таким образом, не только увеличится ее площадь, но будет возможность создать место для столовой.
4 комнаты
  • Проект для 4-комнатной квартиры может быть достаточно интересным за счет того, что у нее уже большая жилая площадь. В таком помещении идеально уместятся три спальни и большая гостиная, которая оборудуется из комнаты и коридора.
  • Прихожая в 4-комнатных квартирах обычно большая. Если к комнате и прихожей присоединить кухню, то пространство для отдыха всей семьи будет достаточно просторным. Здесь может разместиться зона для просмотра телевизора, отдельно для приготовления пищи и приема.
  • Санузел, как во всех вариантах таких квартир оборудуется просторный за счет объединения ванной и туалета, можно присоединить часть коридора. Такая квартира самый удачный вариант для перепланировки, где можно реализовать наиболее интересные дизайнерские идеи.

Почему нужно согласовывать перепланировку в панельном доме

  • У Вас есть желание выполнить все по закону, чтобы в дальнейшем «спать спокойно» и иметь возможность в любой момент выполнить любые сделки с недвижимостью (сделка, купля-продажа, дарение, наследование);
  • Вам нужно срочно продать недвижимость, а документы не соответствуют фактическому состоянию объекта, и вы теряете финансы и потенциальных клиентов при продаже;
  • Вам требуется оформить кредит под залог Вашей недвижимости, но банк отказывает из-за наличия неузаконенной перепланировки;
  • Вы планируете сдать в аренду недвижимость, а фактическая планировка не соответствует существующим документам — это проблема!;
  • Вы хотите быть уверены в том, что нет угрозы жизнедеятельности людей и конструкциям здания при выполнении ремонтных работ по планировке, которую вы наметили;
  • Вы получите штраф и предписание о необходимости согласования; перепланировки или о том, что нужно вернуть объект в исходное состояние;

Процесс узаконивания работ в панельном доме

При комплексном заказе применяется следующий алгоритм:

  1. Выбранный исполнитель проверяет объект недвижимости.
  2. Стороны подписывают договор.
  3. С применением собранной информации разрабатывается проектная документация.
  4. Выполняется процедура согласования перепланировки квартиры с получением разрешения.
  5. После завершения строительных работ кадастровым обмером фиксируют изменения.
  6. Комиссия утверждает ввод в эксплуатацию, предоставляет акт.

Новый технический план передают вместе с другими сопроводительными документами в Росреестр. По выписке из базы данных ЕГРН владелец проверяет корректность записей.

Какие стены в квартире являются несущими, определяют самостоятельно. После детального изучения действующих нормативов не слишком сложно объединить санузел с прихожей.

Для получения необходимых разрешений придется обращаться в следующие организации и учреждения (в Санкт-Петербурге):

  1. Проектный институт или компанию, которая способна дать квалифицированное экспертное заключение.
  2. Госстройнадзор.
  3. Районную Межведомственную комиссию местной администрации.
  4. Госпожнадзор (МЧС).
  5. Комитеты по охране памятников, градостроительству и архитектуре.
  6. СЭС.
  7. Жилищное агентство.
  8. Ленэнерго.
  9. Водоканал.
  10. ПетербургГаз.
  11. Управляющую компанию, Жилкомсервис либо товарищество собственников жилья.

Перечень организаций определяется с учетом особенностей перепланировки квартиры в панельном доме. В Комитет по охране памятников обращаются, если здание является исторической ценностью.

Полномочия этого учреждения установлены Федеральным законом № 73 от 25.06.2002 года. При изменении внешнего вида здания надо получить разрешение в специализированном комитете Санкт-Петербурга — по градостроительству и архитектуре. Это согласование необходимо для монтажа спутниковых антенн, внешних блоков сплит-систем (кондиционеров).

Если реконструкция выполняется по заказу «под ключ», для расчета временного графика пригодятся данные из таблицы:

Рабочие процессы Время, дней
Проверка состояния объекта недвижимости, подготовка первичных материалов 7-30
Разработка проектной документации 2-7
Согласование проекта 10-45
Строительство 2-50
Выполнение кадастровых работ, ввод в эксплуатацию и регистрация в Росреестре 20-30

Первичный осмотр постройки, консультации по допустимой планировке и несколько возможных архитектурных решений некоторые исполнители предлагают бесплатно. На этом этапе выясняют, какие существуют ограничения по изменению конфигурации комнат и нежилых помещений.

На стадии подготовки договора, кроме затрат на строительство, уточняют следующие позиции:

  • сколько будут стоить дополнительные услуги;
  • в каком виде объект передадут заказчику;
  • будут ли выполняться сложные рабочие операции силами собственных подразделений компании.

Кроме схемы расчетов и ответственности сторон, в договоре указывают гарантийные обязательства исполнителя.

Для тщательной проверки заказчику надо получить больше информации о компании. Уточняют предыдущий опыт проектирования и строительства, изучают отзывы клиентов.

До выполнения рабочих операций рекомендуется сообщить соседям о шуме и других неудобствах. При необходимости предъявляют подготовленное решение о согласовании реконструкции.

Аналогичным образом уведомляют ТСЖ либо иную управляющую организацию. Следует сохранять порядок на лестничной площадке и в других местах общего пользования. Строительный мусор нельзя выбрасывать в контейнеры для бытовых отходов.

Когда объект готов к проверке, делают кадастровый обмер.

Для инвентаризации необходимо установить:

  • дверные блоки;
  • сантехнику;
  • встроенные шкафы;
  • отопительное и другое стационарное оборудование.

С изготовленным техническим планом и сопроводительными документами собственник обращается в территориальное подразделение Росреестра. В течение 7 дней изменения регистрируют в государственной электронной базе данных.

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Проблемы при реконструкции квартиры в панельном доме

Если работы выполнены самовольно без согласования и регистрации изменений, следует учесть вероятность финансовых потерь и других затруднений. Факт незаконной перепланировки подтверждается актом проверки надзорных органов.

После этого уполномоченные сотрудники местной администрации (жилищной инспекции) передают иск и сопроводительные документы в суд. По таким делам, кроме штрафов, можно получить предписание привести объект недвижимости в исходное техническое состояние за счет нарушителя.

Для выполнения работ необходимо получить техническое заключение и специальную расчетную и конструкторскую документацию в профильном институте. Эта организация вправе устанавливать коммерческие расценки на свои услуги. Не исключено существенное завышение стоимости по сравнению с типовыми проектами.

Если судебное решение не выполнено, дело передают в службу приставов. В подобных ситуациях лучше не затягивать с оплатой штрафных санкций. Для начала имя и фамилию нарушителя вносят в список лиц, которым запрещен выезд за границу.

Со временем увеличится сумма пени. По дополнительному решению суда квартиру конфискуют для продажи на открытых торгах с целью погашения задолженности.

Также возможны следующие неприятности:

  • банк не одобрит кредит, если параметры залога (квартиры) не соответствуют данным в ЕГРН;
  • аналогичные затруднения не позволят завершить сделку продажи недвижимости;
  • страховая компания на законных основаниях не оплатит компенсацию ущерба после затопления или другой аварии.

Важные аспекты

При осуществлении перепланировки, в ходе которой меняется двухкомнатный или четырёхкомнатный объект недвижимости, необходимо подготовить соответствующие документы. Одним из важных этапов является разработка проекта, а также технического заключения.

Необходимые бумаги

Чтобы провести согласование перепланировки, потребуется определенный пакет документов.

Среди обязательных бумаг выделяют:

  • заявление на проведение перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из домовой книги;
  • разрешение, выданное каждым собственником жилого помещения, о проведении перепланировки;
  • технический паспорт, поэтажная планировка и экспликация, выданные в Бюро технической инвентаризации;
  • проект или чертеж, на котором отражаются предстоящие изменения;
  • соглашение на выполнение услуг организации, выдавшей проект;
  • решение и заключение, выданные уполномоченными органами;
  • техническую документацию, которая подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

Если узаконивание перепланировки проводится в судебном порядке, то список документов может меняться.

В этом случае потребуется предоставить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • технический паспорт, экспликация и поэтажная планировка в доме, где располагается однушка, двушка или трешка, выданные БТИ;
  • чертеж или проект с внесенными изменениями;
  • заключение контролирующего органа;
  • соглашение проектировщика на проведение работ;
  • прочие бумаги.

После подачи документов заявитель должен ждать назначения даты проведения слушания дела.

Ознакомившись с необходимыми документами, можно узнать о том, как получить образец согласия собственников на перепланировку квартиры. Читайте о том, как продать квартиру с перепланировкой.

Разработка технического заключения

Техническим заключением называют документ, в котором отмечается состояние объекта перепланировки и всего здания на предмет строительно-технической безопасности.

Важно проверить не только саму квартиру, но и расположенные рядом, над и под ней помещения. Особенно важен данный этап, если оценивается здание прошлого века, например брежневка или хрущёвка

При выявлении дефектов создается специальный акт. В нем отражаются моменты, которые необходимо устранить.

Помимо самого объекта изучить необходимо и все документы, которые были выданы ранее в отношении данной недвижимости.

В ТЗ отражаются:

  • серия дома;
  • год построения;
  • нюансы, связанные с эксплуатацией;
  • этаж, где располагается объект перепланировки;
  • качество несущих конструкций в ближайших квартире помещений.

Техническое заключение может быть выдано в двух случаях. В первом оно необходимо для оценки возможностей проведения переустройства и перепланировки в будущем. Второй вариант предусматривает выдаче документа в качестве подтверждения безопасности уже проведенных работ при узаконивании ремонта.

На основании технического заключения составляется акт о перепланировке. Также БТИ выдает новый паспорт со всеми законными изменениями.


Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

  • изменения несущих конструкций;
  • новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
  • перенос или смена инженерных коммуникаций;
  • изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

  • содержание с описанием установочных данных об объекте;
  • акт-обязательство обеих сторон;
  • подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
  • общие сведения (нормативно-правовые акты);
  • решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
  • мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
  • план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
  • план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
  • планы полов и их экспликация;
  • схема помещения после проведения работ;
  • место расположения санузла;
  • система водоснабжения, канализации;
  • усиление конструкций, где увеличили проём;
  • наличие у организации допуска к СРО;
  • договор на осуществление авторского надзора;
  • схема изменения гипсокартонных перекрытий;
  • некоторые указания по ремонту.

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией.

Образец технического паспорта квартиры:

Ограничения

Перепланировка квартиры в панельном доме имеет свои особенности. Существует целый перечень работ, по которым есть ограничения.

Так, возможно проводить такие работы:

  • сносить перегородки, если они не являются несущими;
  • делать дополнительные проемы для двери (если стена не несущая);
  • расширять жилую площадь за счет кладовых или коридора;
  • оборудовать дополнительную кухню;
  • делать объединение туалета и ванной комнаты в единый санузел.

Запрещено делать перепланировку в таких случаях:

  • несущие стены в плохом состоянии (деформируются, разрушаются);
  • вследствие работ причиняется ущерб фасаду здания;
  • условия проживания соседей ухудшаются;
  • нет согласия от всех владельцев жилья, если оно находится в долевой собственности;
  • здания подлежат сносу в ближайшие 3 года.

Особенности ремонта

Делать перепланировку в панельном доме реально, но при этом следует придерживаться большого количества требований – как законодательных, так и строительных.

С затрагиванием несущих стен

До начала процедуры следует узнать, какие из стен в квартире являются несущими.

Для типовых домов можно найти схемы расположения несущих конструкций.

  • Если панельное здание было сдано в эксплуатацию до 2007 года, то даже в несущей стене можно будет сделать дополнительный проем, но его размеры не должны превышать 90-110 сантиметров в ширину и быть не менее 100 сантиметров в длину.
  • Если дом был сдан в эксплуатацию уже после 2007 года, то можно с вероятностью 90 процентов говорить о том, что автором строения является Моспроект или МНИИТЭП. В этом случае несущие стены вообще нельзя будет трогать, так как это может привести к началу процесса разрушения дома.

В последнем случае дополнительные проемы в несущей стене можно будет сделать только в специальных участках стены (если такие имеются).

В большинстве случаев такие участки отделены от остальных стен специальными углублениями. Но и в этом случае проем обязательно необходимо усиливать.

С присоединением балкона

Не разрешено в панельных домах демонтировать порог на выходе с балкона.

Это категорически запрещает автор проектной документации.

В остальных зданиях перепланировка такого типа категорически запрещена.

По типовому проекту

С конца 2011 года Правительство разрешило для проведения перепланировок в панельных домах использовать типовые проекты.

Такой проект можно использовать только в квартирах, которые представлены в каталоге типовых проектов.

Например, для типовой двухкомнатной квартиры такая документация подойдет, а для нетиповых планировок – нет.

С штраблением стен

Владельцам квартиры в панельном доме часто требуется внутри стен сделать электрическую проводку или же провести канализационные трубы или трубы водоснабжения. Но здесь следует помнить, что на устройства штраб действует строгий запрет.

Во время проведения таких работ необходимо затрагивать несущие панели, что негативно влияет на состояние арматуры.

Если такое нарушение будет выявлено, то необходимо будет не только заделать штрабы, но и усилить саму стену.

Для усиления нужно будет использовать проект от автора здания, стоимость которого может доходить и до 1 миллиона рублей.

Поэтому прежде чем делать штрабы, стоит хорошо подумать о последствиях.

Переустройства кухни

Почти во всех домах панельного типа, которые построены несколько десятилетий назад, на кухнях стоят газовые плиты.

По этой причине объединять кухню с жилой комнатой становится невозможно.

Даже если между этими помещениями стоит не несущая стена, а простая перегородка, то после ее снесения все равно нужно будет установить раздвижную стену и вставить в нее дверь. Здесь же действует правило о невозможности оборудовать кухню над жилым помещением на нижнем этаже.

Возможна ли подобная перепланировка в однокомнатной квартире?

На это существует категорический запрет. Объединение кухни с единственной комнатой приведет к тому, что в квартире не будет жилого помещения.

Если же в квартире есть две или больше комнат, то объединять одну из них с кухней можно, но только после соблюдения всех норм и правил (в отношении несущих стен, газовых плит и пр.).

Ванной

Переоборудование санузла и ванной комнаты чаще всего связано с увеличением их площади или же объединением этих двух помещений в одно.

В последнем случае необходимо снести перегородку между ними. Если же происходит расширение, то часто затрагивается коридор или другие нежилые помещения.

В любом случае для увеличения площади ванной или туалета придется прокладывать новую гидроизоляцию на расширенных участках. Для этого требуется вмешательство в строение полов, для чего обязательным становится составление проектной документации.

Перепланировка квартиры в хрущевке. Нюансы и особенности.

1.1. Внутри квартиры нет несущих стен.

Расположение несущих стен в хрущевке.

Даже при затрагивании только не несущих перегородок можно нарушить некоторые законы, о которых мы поговорим ниже. Обычно несущими в хрущевке являются ограждающие стены квартиры, все или только некоторые. Единственное, что может находиться из несущих конструкций внутри квартиры кирпичных домов- это балки, опирающиеся на наружные и внутренние межквартирные несущие стены. Справа на рисунке приведен типичный пример расположения несущих стен в реальной квартире-хрущевке (зелёным отмечены несущие стены и диафрагмы жесткости). Многие, как мы уже упоминали, ошибочно полагают, что если они не затрагивают несущих стен, то согласовывать такую перепланировку не надо. На самом деле, перепланировка квартиры-хрущевки с любым изменением конфигурации перегородок влечёт за собой обязанность внесения этих изменений в документы БТИ на квартиру, а, следовательно, требует и соответствующего согласования. Более того, большинство этих изменений согласовываются по проектам, выполняемых соответствующими организациями с разрешением. Ознакомиться с требованиями к проектам можно здесь. Более подробно об определении несущих стен в хрущевках Вы можете почитать здесь.Комментарий к видео:Изменились пункты: Объединять газифицированную кухню с жилым помещением нельзя согласно п. 10.16  Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после введения ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2021 году).Изменение: теперь выход из помещения с унитазом можно делать в любую комнату, так как отменили СаНПиН, который раньше это запрещал.

1.2. Затрагивание санузла.

Перепланировка хрущевки. Проблемная область.

Выделенная красным область на рисунке слева функционально является коридором, а формально по БТИ отнесена к площади жилых помещений. Поэтому если подходить к вопросу формально, то расширение санузла за счёт этой зоны невозможно. В данном случае лучше согласовывать перепланировку хрущевки в два этапа. Вначале установить перегородку, разделяющую помещение №1 и зону, обозначенную красным и согласовать изменения по «эскизу». После этого выделенная зона по документам будет уже однозначно названа в экспликации коридором. Теперь уже можно осуществлять и согласовывать расширение мокрой зоны за счет его площади. Таким довольно хитрым способом можно согласовывать и некоторые другие способы перепланировок. Правда, сейчас Жилищные инспекции стали запрашивать планы БТИ выше- и нижележащих квартир, поэтому по этому варианту сейчас пройти очень тяжело.

Более подробно об объединении и расширении мокрых зон Вы можете прочесть здесь.

1.3. Демонтаж перегородки между кухней и комнатой.

а) запрещается переносить или расширять кухню за счет территории жилых комнат в соответствии с пунктом 22 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Согласованная перепланировка двухкомнатной хрущевки.

б) не допускается демонтировать перегородку между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой согласно п. 10.16 Приложения 1 Постановления №508 Правительства Москвы. И даже устраивать в такой перегородке проём без двери.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

Перепланировка: что можно и что нельзя

Судебный порядок

После получения разрешения администрации необходимо пройти все ранее описанные этапы реконструкции.

Однако всегда есть вероятность отказа в разрешении на самовольную реконструкцию. В этом случае отказ администрации станет основанием для подачи иска.

Смена квартиры также может быть наказана в суде. Основанием для подачи иска в суд может быть отказ администрации в согласовании перепланировки, жалоба соседей или инициатива заявителя. В последнем случае в исковое заявление должно быть включено заявление в суд о выезде из помещения в реконструированном состоянии без согласия Административной комиссии.

Что является перепланировкой?

Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.

  1. Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
  2. Перенос двери считается перепланировкой квартиры?

Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.

Другие варианты:

  • если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
  • когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.

Последствия самостоятельной перепланировки.

Последствия такой переделки могут быть самыми неприятными. 

Если вы соберетесь продавать квартиру, незаконная перепланировка станет серьезным препятствием: новая конфигурация не будет совпадать с документами. Можно внести изменения в технический паспорт, но это потребует больших денег и стараний, чем до перепланировки.

На вас могут пожаловаться и, скорее всего, заставят вернуть прежнюю планировку. Эта норма прописана в Жилищном кодексе. Если собственник не выполнит требований закона, то его квартира может быть продана с публичных торгов, а собственник квартиры получит разницу между стоимостью квартиры и стоимостью той перепланировки, которая вернет квартире прежний вид.

В процессе оформления документов могут появиться новые вопросы, понадобиться новые бумаги, поэтому люди, не располагающие большим количеством времени, предпочитают передоверить решение проблемы специалистам. 

Особенности проектирования

Как уже было отмечено, составление проекта необходимо заказать либо у ответственного государственного органа, чаще всего это архитектурная служба местной администрации, либо у частных архитекторов. Чтобы подготовленный частным архитектором проект имел достаточную силу для получения разрешения, нужно чтобы у него был аттестат, выдаваемый соответствующей СРО.Особенности проектирования заключаются в следующем:

  • составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
  • на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
  • учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
  • из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Таким образом, следует учитывать массу особенностей каждого дома и каждой квартиры в отдельности. Так как строение связывает между собой имущество нескольких собственников, стоит для начала согласовать действия с соседями.

Кроме того, в зависимости от характера изменений могут возникнуть следующие сложности:

  1. Нельзя расширять кухню за счёт санузла. Расширение площади кухонного помещения допускается только за счёт смежных жилых помещений. Так, если стена между ними не является несущей, то её можно просто снести. В несущей стене допускается делать проёмы только при условии, что они будут дополнительно укреплены.
  2. Если в затрагиваемой перепланировкой стене проходит вентиляция, то лучше оставить эту стену в покое. Ведь трогать вентиляцию в многоквартирном доме категорически запрещено вне зависимости от типа постройки.
  3. Проще всего перепланировать санузел. Для этого даже не требуется согласовать действия с администрацией. Однако если перепланировка санузла затрагивает несущие стены, необходимо действовать в общих рамках процедуры.
  4. Коридор является запасной площадью и обычно не отделяется от других комнат несущими стенами. Однако всё зависит от особенностей изначальной планировки. В любом случае изменения коридора необходимо согласовать с администрацией, так как изменяется жилая площадь, а соответственно и стоимость объекта.

Перепланировка должна повысить комфортабельность квартиры, а не ухудшать условия проживания. Так что о целесообразности перепланировки приходиться думать в первую очередь. Ведь процесс этот довольно затратный и в отношении денег, и в отношении времени.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector