Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке: схемы и потенциальные риски

Риски продавца при занижении стоимости квартиры

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить  не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Как оценивать недвижимость?

Существует некий порядок оценки, если решили провести ее самостоятельно:

изучите базу предложений про продажу квартир, подобных той, которую вы хотите оценить;
обратите внимание на известные агентства недвижимости;
прикупите специализированные печатные источники, к примеру, «Недвижимость и цена», «Из рук в руки» и т.п;
почитайте об актуальности предложений сегодняшнего дня;
подберите максимально около пяти подобных квартир;
выделите важные моменты о: месторасположении и объектах, находящихся рядом с домом, конструкции многоэтажки, сделанный евро или другой ремонт, количестве комнат, этаж, есть ли лоджии и так далее;
после выбора аналогов, определитесь, какую скидку готовы предоставить потенциальным клиентам (зависит от первоначальной ориентировочной стоимости вашей квартиры – от этого и отталкивайтесь);
уточните точный ценовой критерий для клиента, чтобы он мог отталкиваться от своего собственного бюджета и того, что происходит в стране (кризис, рост или уменьшение цен на недвижимость и т.п.);
рассчитайте стоимость каждого квадратного метра площади из ранее выбранных квартир – аналогов;
просчитайте среднее арифметическое полученной стоимости и умножьте на ту площадь, квартиру которой вы оцениваете сами.

О чем говорит закон

В соответствии с условиями налогообложения в России объекты недвижимости, находящиеся в собственности одного лица менее пяти лет (в ряде исключительных случаев — менее трех лет), требуют уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ). Минимальный период владения исчисляется в месяцах (60 и 36 соответственно) с момента регистрации права на объект недвижимости. Согласно нормам НК РФ, налогом не облагается жилье дешевле 1 млн рублей.

Зачем занижают цену на вторичное жилье

Ответ становится очевиден сразу после ознакомления с нормами налогового законодательства. При оформлении операций по отчуждению недвижимости предусмотрен налоговый сбор в размере 13% от цены сделки. Таким образом, единственной целью купли продажи квартиры по заниженной стоимости является минимизация финансовой нагрузки. 

При каких обстоятельствах занижают стоимость:

• вступление в наследство;
• развод и раздел жилплощади;
• продажа посредниками;
• инвестиции на первичном рынке недвижимости (купля-продажа — это перевод объекта во вторичный жилой фонд, что повышает рыночную стоимость).

Чем рискует покупатель

Для приобретающей стороны ситуация, когда реальная стоимость объекта сделки скрывается, является абсолютно невыгодной. Покупатель не только ничего не выигрывает при покупке квартиры по заниженной стоимости, но и теряет реальные деньги. Например:

• Продавец оказался недобросовестным, сделка оспорена и аннулирована судом — покупатель теряет не только само жилье, но и часть уплаченных за него средств.
• Имущественный вычет — покупатель объекта недвижимости не может в полной мере использовать право на вычет, который составит 13% от стоимости, указанной в договоре.

При занижении стоимости квартиры вероятность мошеннических действий весьма велика. Так, после расчетов одна из сторон может заявить, что сделка была вынужденной на фоне форс-мажорных обстоятельств. Суд признает ее кабальной и расторгнет, а покупатель потеряет сумму, не отраженную в договоре.

Риски продавца

Продающая сторона рискует гораздо меньше, но все же риски есть. Самое опасное при продаже квартиры по заниженной стоимости — это обращение покупателя в суд и в результате этого признание сделки ничтожной. За сокрытие доходов и попытку уклонения от налогов к недобросовестному продавцу могут быть применены:

• административные меры взыскания — штраф (ст. 22 Налогового кодекса РФ);
• уголовная ответственность (ст. 198, 199 УК РФ).

Как правило, деньги вносятся в два этапа. Покупатель может обмануть и не выплатить всех средств, указывая на то, что отдал всю сумму по договору. Собственник в этом случае ничего не сможет доказать, поскольку рискует сам оказаться под угрозой ответственности.

КейсВ наш Центр обратился мужчина, планирующий покупку квартиры в центре Москвы. Сделка осложнялась тем, что продавец настаивал на занижении стоимости в ДКП. Наш консультант разъяснил, что позиция собственника в этом случае явно упирается в налогообложение и высок риск ввязаться в серьезные неприятности. Однако клиент «влюбился» именно в этот объект и никакой другой вариант рассматривать не хотел. Интересы клиентов нашего агентства всегда в приоритете. Специалисты ЦН «Белый дом» провели трехсторонние переговоры, в результате чего была достигнута договоренность: налог на доход продавца будет разделен пополам. На такой компромисс обе стороны пошли охотно и чистая сделка была закрыта за две недели.   

Условия столичного рынка недвижимости сегодня таковы, что сделки с заниженной стоимостью — пока распространенная действительность. Между тем, в ряде случаев это может обернуться выгодой как для продавца, так и для покупателя. Однако эксперты, отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру по заниженной стоимости и стоит ли соглашаться на подобную сделку, всегда дают один ответ. Самое разумное — обратиться за помощью к профессиональной команде, действующей в рамках закона. Приходите в Центр недвижимости «Белый дом»! Мы предоставим возможность убедиться в нашей компетентности и пойти на сделку со спокойной душой, тщательно оценив возможные риски.

Возможно, вас заинтересует: Как составить правильный договор купли продажи квартирыКвартира в обмен за уход — какой договор самый правильныйИпотека как форма залога недвижимости

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Как покупателю обезопасить себя

Соглашаться или нет на предложенное занижение стоимости в документах, покупатель решает самостоятельно, взвешивая все риски и последствия.

Юристы рекомендуют предпринять ряд мер безопасности:

не стоит указывать слишком низку цену, чтобы не было повода для оспаривания;
соглашаясь указать неполную цену, крайне важно быть уверенным, что соблюдены все требования к процедуре и документам, чтобы избежать угрозы расторжения договора согласно ст. 450 ГК РФ;
все жильцы должны быть выписаны до сделки;. Следует тщательно проверить, не нарушает ли сделка права других граждан – продавца, членов их семьи, возможных претендентов на недвижимость.

Следует тщательно проверить, не нарушает ли сделка права других граждан – продавца, членов их семьи, возможных претендентов на недвижимость.

Занижение цены в договоре

Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре. Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

ПродавецНЕ платит налоги если:

• приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
• не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
• приобрел квартиру в собственность в 2020 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
2. Как доказать истинные намерения сторон?
3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу № 2-1276/2017).

Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора (см., например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу № 2-7275/2015). 

Полная стоимость в договоре что это

текст в предыдущей )

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей. Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

• Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
• Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
• Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
• Оплата налога на имущество.
• Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

• Жилая площадь имущества.
• Месторасположение.
• Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
• Развитость инфраструктуры района.
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

• Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
• Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
• При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

• Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
• Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
• Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

• На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
• В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
• Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Занижение цены недвижимости в ДКП зачастую представляет основную выгоду только продавцу. Для покупателя такая ситуация является источником дополнительных рисков и неудобств:

Риск остаться без денег и без квартиры. Если сделка будет оспорена, покупатель будет обязан вернуть жилье, а продавец – уплаченную сумму, то есть указанную в ДКП. Частично обезопасить себя можно при помощи требования от продавца двух расписок: первой на сумму по ДКП, второй – на разницу между ценой по договору и реально уплаченными деньгами. Но в случае признания сделки судом недействительной, гарантированно возвращаются только деньги по расписке, имеющей непосредственное отношение к ДКП. Вторую «неофициальную» часть платежа придется взыскивать отдельно.

В «дополнительной» расписке лучше всего использовать следующую формулировку «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму ХХХ рублей в дополнение к ранее полученной сумме за проданную мною квартиру, которая расположена по адресу…». Кроме этого, можно использовать формулировку о получении денег за неотделимые улучшения (если проводилась перепланировка или сделан ремонт).

• Недополучение налогового вычета. Вернуть подоходный налог с покупки недвижимости можно будет только с расходов, подтвержденных официальными документами. Если они будут занижены, покупатель сможет компенсировать недостающую сумму разве что при покупке последующих объектов недвижимости.
• Увеличение налогов при последующей продаже. Если следующая сделка с покупаемой квартирой состоится ранее, чем через 5 лет, получится существенная разница между расходами на покупку (которые будут занижены по документам) и будущей ценой. Соответственно, размер НДФЛ, который рассчитывается от разницы цен существенно увеличится.

Чтобы минимизировать риск оспаривания сделки, необходимо:

Проверить правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость получена в собственность
Здесь важно убедиться, что не осталось других лиц, чьи интересы затронет сделка и, как следствие, они получат основание ее оспорить.

Обратить внимание на семейное положение продавца. Если жилье приобретено в браке, нужно дополнительно оформить согласие второго супруга на отчуждение имущества или получить документальное подтверждение о единоличном владении недвижимостью (например, на основании свидетельства о наследстве или брачного контракта).

Проверить отсутствие обременений
Информацию можно получить по выписке из ЕГРН, обязательно обращая внимание на свежую дату выдачи.

Убедиться в дееспособности продавца (особенно актуально для лиц в возрасте или с подозрениями на алкогольную или наркотическую зависимость)

В таких случаях следует требовать справку ПНД (психо-неврологического диспансера).

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Процесс ценообразования на рынке недвижимости не контролируется государством, поэтому ее продажа ниже или выше КС не запрещена. Хотя занижение стоимости обычно практикуется с целью экономии на суммах налога или вовсе уклонения от уплаты, при соблюдении некоторых условий, НДФЛ можно не уплачивать на законных основаниях (ст. 217.1 НК РФ). Речь идет о квартирах, которые:

• Получены собственность 3 и более лет назад в порядке наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или члена семьи, по условиям договора ренты.
• Получены в собственность более 5 лет назад по всем другим основаниям.

В указанных случаях продажа жилья не влечет за собой уплату налога, поэтому нет смысла прописывать в договоре неполную стоимость и тем самым создавать дополнительные риски для участников сделки.

Если минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не прошел, а продавец стал ее собственником после 1.01.2016, существенное занижение цены также не имеет смысла. Указать в договоре можно по-прежнему любую сумму. Но, если она составит менее 70% КС, налоговики при расчете НДФЛ будут ориентироваться именно на цену объекта по кадастру, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. При более высокой стоимости по документам, подлежащий налогообложению доход будет рассчитан именно по ней (то есть по большим цифрам).

Если КС объекта установлена на уровне до 1 млн. руб., факт продажи ниже этой суммы не имеет значения. Дело в том, что она соответствует по действующему законодательству размеру налогового вычета, на который может быть уменьшен налогооблагаемый доход. Соответственно НДФЛ в таком случае будет нулевым.

Следует учитывать, что правило налогообложения дохода от реализации жилья на основе КС не действует для объектов, полученных в собственность до 1 января 2016 года. В таком случае жилье может быть реализовано по любой цене (независимо от кадастровой), которая и будет учитываться при расчете НДФЛ (если не будет оснований для освобождения от уплаты).

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения. Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег. Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Чем рискует покупатель, занижая стоимость

Отдавая сумму выше, чем написано в документах, покупатель несет большие риски. Если сделка будет оспорена в суде, признана недействительной, по закону покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которую он отдал по договору. Обратиться в суд с требованием возврата полной стоимости не получится, поскольку не будет документальных доказательств, а сам покупатель рискует быть обвиненным в нарушении закона и сговоре.

Сам продавец может инициировать судебное разбирательство для оспаривания сделки, чтобы оставить недоплаченную покупателю разницу себе.

Существует масса причин, по которым сделки могут быть оспорены (нарушение прав несовершеннолетних, несоблюдение процедуры, ошибки в документах). Указывать неверную стоимость квартиры – значит рисковать потерей части суммы, переданной по факту за квартиру.

При оформлении имущественного налогового вычета покупатель может недополучить положенную по закону выплату из-за заниженной стоимости.

Онлайн – калькуляторы

На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных. В случае если у вас не получилось оценить стоимость квартиры, то лучше прибегнуть к калькулятору, работающему в онлайн режиме.

Он, хотя бы, даст какой-то примерный, приблизительный ориентир на ценовую политику жилья. Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты.

Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:

имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
есть ли в наличие перепланировка;
обратит внимание на технические параметры жилья.
возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь);
многое другое.