Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Зачем банкам первоначальный взнос

Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20 % от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?

Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости. Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.

Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:

• Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
• Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.

Банки также считают, что ипотеку без первоначального взноса берут только заемщики с низким уровнем дохода и неофициальной работой, отсюда могут возникнуть проблемы с оплатой задолженности. В действительности это только домыслы кредитующих компаний. Задолженность по жилищным кредитам довольно низкая (3-4 %), а те, кто берут ипотеку, обычно исправно вносят свои платежи.

1 пример: без первоначального платежа. Например, вы захотели приобрести недвижимость, цена которой 3 миллиона рублей, и выбрали банк, способный выдать вам необходимую сумму полностью. Через какое-то время с финансами в вашей семье начались проблемы, и вы перестали выплачивать деньги по кредиту. В итоге организация изъяла залоговую недвижимость и объявила о ее продаже. Но за этот период стоимость квартиры упала на 500 тысяч. Следовательно, после продажи жилого объекта учреждение не возместило свой ущерб и осталось без дохода.

2 пример: с начальным взносом. Допустим, вы не нашли кредитора, у которого можно брать ипотеку без первоначального взноса. Далее вы обращаетесь в банк, где выдают кредиты, требуя внести 20 % от цены квартиры из собственных сбережений. При стоимости жилья в те же 3 миллиона размер ипотеки равен 2,4 миллиона рублей. Через несколько лет вы перестали погашать задолженность по кредиту, и организация начала продажу залоговой недвижимости. Как и в предыдущей ситуации, стоимость квартиры понизилась на 500 тысяч, однако, продав ее за 2,5 млн рублей, банковское учреждение вернуло свои средства и получило доход в виде уплаченных в первые годы процентов.

Конечно, в обоих случаях разговор идет о прибыли кредитора, что не особо важно для клиента. Учреждения учитывают это и компенсируют риски оформления кредитов без первоначального платежа с помощью высоких процентных ставок, а это, в свою очередь, оказывает влияние на переплату

В итоге оформить договор с небольшим первоначальным взносом выгодно как для заемщика, так и для банка.

В любом случае первоначальный платеж теперь является обязательным условием у большей части организаций. При ипотеке вам необходимо иметь наличные сбережения в размере 10–15 % процентов от полной цены недвижимости.

Но из любой ситуации есть выход. Далее обсудим, можно ли брать ипотеку без первоначального взноса, и рассмотрим способы обойти начальный взнос.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Фото: https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.
Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Займ от агентства недвижимости или поддержка от застройщика

Если клиент привлекает к оформлению купли-продажи риэлтора или покупает жилье в новостройке, агентство недвижимости или строительная компания может пойти навстречу покупателю, оформив кредит на первый взнос по ипотеке.  Получению средств через АН или строителей способствует завышение оценки стоимости объекта. В таком случае, продавец-застройщик получит полную ссуду, которой хватит на оплату жилья для финансового учреждения, которое оформило ипотеку выписывается квитанция о внесении средств в качестве первого взноса.

После удачного завершения сделки и расчетов с застройщиком документы о выдаче займа уничтожаются.

Недостатком данной схемы является дополнительная переплата за оказанные услуги (до 5% от общей стоимости жилья).

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

• заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
• осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
• продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
• в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
• далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Схема расчета

Как правильно рассчитать платежи по ипотеке человеку, никогда не сталкивавшемуся с таким видом кредитования? Стоит учесть, что погашение любого займа будет состоять из нескольких частей:

• возврат по телу займа, т. е. выплата суммы, полученной заемщиком;
• выплата процентов.

Расчет платежей зависит от их вида. На сегодняшний день существует две схемы расчета:

1. Дифференцированная. Равными частями происходит возврат тела кредита, после чего количество процентов с каждым разом уменьшается. Они зависят от остатка долга. Поэтому размер оплаты каждый месяц будет разным. Как рассчитать ежемесячный взнос в этом случае? Размер платежа считается как сумма тела займа и процента, начисляемого на остаток долга. Под конец размер ежемесячного платежа (ЕП) значительно уменьшится.
2. Аннуитетная. В этом случае переплата возвращается неравномерно, так как на начальном этапе большую часть приходится платить по процентной части, а меньшую — по телу займа. Так заемщик к середине срока погашения займа выплачивает меньшую часть самого кредита. Но ежемесячный платеж при этом не меняется до конца срока погашения. Размер основного долга уменьшается медленно, из-за чего происходит переплата. Рассчитать ипотеку по данной схеме можно, вычислив процентную сумму, начисленную на данный период, и сумму на погашение тела кредита.

Формула расчета ипотеки по аннуитентной схеме непроста. Поэтому определить, насколько будут различаться переплаты по каждой из систем погашения на одну и ту же сумму, проблематично. Но часто переплата по дифференцированной схеме значительно меньше.

Формулы для подсчета

При каждой схеме существует своя формула. Как осуществляется расчет платежа по ипотеке с использованием аннуитетного графика? Для этого существует формула:

Х = (S*p)/(1-(1+p)^(1-m)),

где X — ежемесячный платеж, S — весь заем, m — срок кредита, р — процентная ставка.

Как самостоятельно сделать расчет платежей при покупке квартиры в ипотеку по дифференцированной системе ? Правильно высчитать размер суммы можно, воспользовавшись формулой:

X=(O/м)+(О*р*д)/Дг,

где О — остаток долга на дату подсчета, м — количество месяцев, р — расценка по кредиту в процентах, д — количество дней в расчетном месяце, Дг — количество дней в году.

Используя эти формулы, можно высчитывать ежемесячный размер погашаемой суммы по любой схеме. Но многих интересует немаловажный вопрос: как рассчитать переплату по ипотеке?

Для этого нужно полученный результат из формулы умножить на количество месяцев кредитования и вычесть из результата начальную сумму кредита. Выполнив соответствующие действия, вы найдете ответ на свой вопрос.

Если рассчитывать самостоятельно не хочется, то воспользуйтесь услугами онлайн-калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Как посчитать и получить правильный ответ на таком калькуляторе? Достаточно ввести информацию о размере долга, срока займа и переплаты по ставке за год, периодичность погашений. Таким образом можно рассчитать проценты по ипотеке за квартиру. Заранее просчитав все моменты, можно определиться с собственными возможностями.

А что с налоговым вычетом?

Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры? Многих заемщиков волнует этот вопрос. Если речь идет о покупателе, то после получения прав собственности вычет можно получить как по стоимости квартиры, так и по ипотечным процентам.

Таким образом, максимум можно получить 260 тысяч от стоимости недвижимости и 240 тысяч по ставке. Чтобы получение недвижимости в кредит было выгодным, необходимо взвесить все за и против. Рассмотреть все варианты ставок по разным банкам, предварительно рассчитать сумму, переплату и решиться на данный вид займа обдуманно, чтобы лишний раз не пришлось переплачивать и не жалеть о покупке.

Куда обратиться за оценкой

Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом. Это обусловлено тем, что:

• аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
• рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.

Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.

Сколько стоит оценка для ипотеки

• площади;
• типового или индивидуального проекта помещения;
• территориального расположения;
• сроков исполнения заказа.

Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.

Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.

В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке.

Срок действия результатов оценки квартиры

Чтобы не платить за оценку дважды, необходимо помнить о сроке действия отчета о ее проведении. Этот период ограничен, ведь рынок недвижимости очень нестабилен.

Поскольку стоимость квартиры может быстро измениться, покупателю нужно успеть  своевременно подать документы.

О том, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, упоминается в абз. 2 ст. 12 ФЗ № 135. Этот срок равен 6 месяцам — вполне достаточно, чтобы в случае отказа в ипотеке успеть подать заявку на ипотечное кредитование в другой банк, не переделывая документ.

Важно учесть, что отсчет указанного срока начинается с даты составления отчета специалистом после оценки квартиры. Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры

Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня

Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры. Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня.

В отношении индивидуальных объектов вопрос о том, сколько дней делается оценка, решается в частном порядке. Но, как правило, документ вы получите не позже, чем через 5 дней.

Перечень документов для оценки ипотечной квартиры

Перед заключением договора оценки следует подготовить пакет документов, так как для исследования понадобятся определенные сведения, которые специалист не сможет почерпнуть из официальных данных.

О том, какие документы необходимы для оценки квартиры для ипотеки, всегда желательно спрашивать у самого эксперта, ведь требования могут несколько отличаться в зависимости от условий банка и внутренних правил агентства.

Главное, что следует приготовить, — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Если от имени заказчика выступает доверенное лицо, нужно предоставить доверенность на заключение договора и его паспорт.

В перечень документов входят и правоустанавливающие бумаги на квартиру:

• свидетельство о праве собственности;
• договор, по которому можно установить право на квартиру: купли-продажи, приватизации и подобные им;
• кадастровый или технический паспорт объекта;
• экспликация по этажам.

На сайте оценочной организации обычно размещается подробное руководство для заявителей, а также список документов для оценивания квартиры.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Стоит ли торопиться

Программа льготной ипотеки на новостройки будет действовать еще полгода, поэтому вроде бы торопиться с кредитом пока некуда. Но дешевая ипотека уже привела к росту цен и снижению объемов предложения.

По словам Елизаветы Севастьяновой, активизация спроса привела к тому, что по итогам III квартала 2020 года общий объем предложения новостроек в пределах «старой» Москвы сократился на 19% относительно начала года. Это спровоцировало рост цен: квадратный метр московской новостройки, по оценкам риелторов, подорожал на 10-20%.

Это беспокоит покупателей. «Планируем брать ипотеку на квартиру в новостройке. Хотели бы еще подкопить до апреля-мая, чтобы увеличить первоначальный взнос. Но боимся, что цены за это время вырастут сильнее, и мы ничего не выиграем. Стоит ли все же брать ипотеку сейчас или можно покопить?» — спросила в ходе онлайн-конференции одна из читательниц IRN.RU.

Алексей Новиков рекомендует брать ипотеку сейчас, по текущим ценам и ставкам, а на первый взнос, если не хватает средств для выхода на госпрограмму, дополнительно взять потребительский кредит и погасить досрочно. Елизавета Севастьянова не столь категорична: «Пока мы не знаем, насколько стабильным будет спрос и как будет колебаться цена. Во многом это зависит от внешних факторов, например, что будет после окончания программы по субсидированию ипотеки 1 июля 2021 года; что будет с рублем и т.д. Вполне возможно, что с выводом новых проектов цены на рынке недвижимости стабилизируются, но с окончанием программы льготной ипотеки, польза которой неоспорима, стоимость кредита возрастает примерно на 2 п.п. Поэтому нужно следить за изменениями на рынке и стараться выбрать наиболее удачный момент».

Олег Репченко считает, что специально ждать рискованно: «Если после ажиотажа в 2014-2015 года произошел откат цен назад, то в нынешней ситуации этого может не случиться. Дело в том, что очень сильно снизился объем предложения, что, с одной стороны, мешает снижению цен, а с другой – просто не так много доступных объектов на рынке осталось. Специально торопиться тоже не стоит, поскольку в целом ситуация стабилизировалась. Стоит мониторить рынок и, если вы найдете хорошую квартиру по доступной цене, то можно брать ипотеку – иначе квартира уйдет с рынка».

Уменьшение стоимости на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в общем-то, без разницы, уменьшена стоимость или нет. Ведь он берет средства в полном размере. Да и эффект ему в уменьшении стоимости, как мы поняли раньше, нет. Однако без уменьшения стоимости купить, например, квартиру уже для него является сложностью. На прежнюю недвижимость, цена которой составляет меньше 1 млн. рублей (чаще всего «хрущевки»), финансовые учреждения оформляют кредиты довольно неохотно или не предоставляют совсем. А хорошая современная квартира, которую радостно оформят в кредит компании, стоит дороже, чем обозначенный миллион. К тому же продавцы подобной недвижимости обычно стараются уменьшить цену. Соответственно, приходится будущему владельцу ипотечного кредита соглашаться уменьшить цену. А банки в настоящий момент по сравнению с прошлыми годами, в общем, не особо препятствуют, так как им требуются заемщики, и не соглашаясь на уменьшение стоимости, они опасаются остаться со своими кредитами наедине, без клиентов.

Уменьшение стоимости на недвижимость при ипотеке. Какие фирмы и как это делается?

Скажем сразу – на уменьшение стоимости в договоре купли-продажи при получении ипотеки соглашаются почти все банки. Но есть и тонкости.

Одна категория компаний оформляет подобные кредиты без особых ограничений и лишних расходов. К ним относятся: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая категория компаний тоже согласна на уменьшение, но при конкретных условиях, куда входят: повышение стартового взноса, увеличение процентов или введение различных комиссий при выдаче средств. В эту категорию можно причислить такие фирмы, как Росевробанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По правилам данных компаний, они рассматривают каждого заемщика в отдельности, так что вы сможете все узнать самостоятельно и договориться.

Третья категория банков – это фирмы, которые строго скрывают свое отношение по данной проблеме, но все же могут предоставить кое-что своим клиентам. Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном соглашении не цену недвижимости, а размер кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит.

И последняя тонкость: «как осуществляется уменьшение стоимости при ипотеке?». В действительности довольно легко: в кредитном соглашении указывается две суммы. Первая означает стоимость недвижимости по договору, а вторая именуется «неотделимые улучшения», а эта фраза подразумевает все, что угодно: ремонт, перепланировка квартиры и т.п. И все это вполне легально, так как компания имеет полное право предоставить средства, которых будет больше, чем само покупаемое жилье.

Итак, уменьшение стоимости при купле-продаже квартир, причем как ипотечных, так и иных договорах – это объективная действительность, с которой нужно согласиться. Остается добавить, что уменьшать или не занижать стоимость решать лишь вам, а значит, все риски за свое решение нести также лишь вам.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

М¾Ã»Ã¾Ã´ÃÂü ÃÂõüÃÂÃÂü ôûàÿþûýþÃÂõýýþù öø÷ýø ÿÃÂøÃÂþôøÃÂÃÂàðÃÂõýôþòðÃÂàúòðÃÂÃÂøÃÂÃÂ, ýð ÃÂÃÂþ ø þÃÂÿÃÂðòûÃÂõÃÂÃÂàñþûÃÂÃÂðàÃÂðÃÂÃÂà÷ðÃÂðñþÃÂúð. àÿþÃÂþüàÃÂúþÿøÃÂàôþÃÂÃÂðÃÂþÃÂýÃÂàôûàÿõÃÂòþóþ ÃÂÃÂðýÃÂð ÃÂÃÂüüàþýø ýõ üþóÃÂÃÂ. ÃÂÃÂøÃÂþôøÃÂÃÂà÷ðôÃÂüÃÂòðÃÂÃÂÃÂàýðô ÃÂõü, üþöýþ ûø ò÷ÃÂÃÂàøÿþÃÂõúàñõ÷ ÿõÃÂòþýðÃÂðûÃÂýþóþ ò÷ýþÃÂð, òõôàþÿûðÃÂøòðÃÂàÃÂòþàúòðÃÂÃÂøÃÂàóþÃÂð÷ôþ òÃÂóþôýõù, ÃÂõü ÃÂÃÂõüýÃÂÃÂ.

áÃÂÃÂõÃÂÃÂòÃÂõàýõÃÂúþûÃÂúþ ÃÂÿþÃÂþñþò ÿþûÃÂÃÂõýøàøÿþÃÂõúø ñõ÷ ÿõÃÂòþýðÃÂðûÃÂýþóþ ò÷ýþÃÂð:

1. ÃÂþÿÃÂþÃÂøÃÂàÿþÃÂÃÂõñøÃÂõûÃÂÃÂúøù úÃÂõôøààôÃÂÃÂóþóþ úÃÂõôøÃÂýþóþ ÃÂÃÂÃÂõöôõýøÃÂ. ÃÂÃÂûø ÷ðõüÃÂøú òûðôõõàýõôòøöøüþÃÂÃÂÃÂàøûø ðòÃÂþüþñøûõü, øàüþöýþ þÃÂÃÂðòøÃÂàò ÷ðûþó. âðú ÷ðùü ÃÂþÃÂýþ ñÃÂôõàþôþñÃÂõý.
2. ÃÂþÃÂÿþûÃÂ÷þòðÃÂÃÂÃÂàóþÃÂÃÂôðÃÂÃÂÃÂòõýýþù ÿþüþÃÂÃÂÃÂ, òÃÂôõûÃÂõüþù üþûþôÃÂü ÃÂõüÃÂÃÂü, üýþóþôõÃÂýÃÂü üðüðü ø òþõýýþÃÂûÃÂöðÃÂøü.
3. ÃÂþûÃÂÃÂøÃÂàÃÂÃÂñÃÂøôøø þàÃÂõóøþýðûÃÂýÃÂàòûðÃÂÃÂõù. íÃÂþ ÃÂÃÂðýþòøÃÂÃÂàòþ÷üþöýÃÂü ôûàÃÂþÃÂÃÂÃÂôýøúþò ñÃÂôöõÃÂýÃÂàþÃÂóðýø÷ðÃÂøù: ÃÂÃÂøÃÂõûõù, üõôÃÂðñþÃÂýøúþò, ôõÃÂÃÂõûõù ýðÃÂúø.

Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2020 году?

Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.

В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Иногда завышение может происходить и без какого-либо сговора с клиентами. Как пример: когда покупатель ищет себе жилье, он обычно начинает поиск именно с просмотра наиболее бюджетных вариантов. Значит, именно такие квартиры первыми и продаются, покидая рынок. Результат данного явления — оценщики ориентируются на квартиры по более высоким ценам. Подобное завышение ничем эксперту не грозит.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.