Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц

Банки, предоставляющие ипотеку ИП

Перечень банков, предоставляющих жилищный заем ИП, достаточно большой.

Сбербанк

Наиболее популярным банком в России является Сбербанк. Компания предлагает несколько линеек кредитов для малого и среднего бизнеса, в т. ч. оформляет ипотечные займы на доступных условиях:

• возраст заемщика — от 23 до 60 лет;
• первоначальный взнос — 15% от стоимости желаемого объекта;
• годовая ставка — 15,5%;
• срок расчета по кредиту — до 10 лет;
• максимальная сумма займа — 10 млн руб.;
• возможность купить жилую и коммерческую недвижимость, уже сданную в эксплуатацию, участки земли, на которых располагаются эти объекты.

Ипотека Сбербанка представляет собой комплекс программ кредитования.

Газпромбанк

При обращении в Газпромбанк предпринимателю надо быть готовым к предоставлению полного пакета документов. Также нужны собственные средства — не менее 40% от стоимости покупаемого объекта.

ВТБ 24

Банк лоялен к ИП и предоставляет им ипотечные займы на выгодных условиях:

• минимальная сумма займа — 4 000 000 руб.;
• сумма взноса, уплачиваемого в качестве первоначального — 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости;
• срок расчета по кредиту — 10 лет;
• цель ипотечного кредитования в ВТБ — приобретение коммерческой недвижимости (такое условие начало действовать в прошлом году);
• при возникновении непредвиденных ситуаций кредитор предложит полугодовую отсрочку по платежам.

Ипотечные программы в «ВТБ-24» отличаются необычайным многообразием.

Промсвязьбанк

Предпринимателю, обратившемуся в Промсвязьбанк за ипотекой, не надо подтверждать свой доход. Допускается оформление кредита всего по 2 документам. Но заем получит только тот, у кого есть собственные средства — не менее 40% от стоимости объекта недвижимости.

Альфа-Банк

В банке действует много выгодных программ, в т. ч. и для ИП. Здесь более мягкие условия по первоначальному взносу — 15%. Кредитор относится лояльнее к клиентам, имеющим счет в банке.

Альфа-Банк презентовал новые ипотечные продукты.

Россельхозбанк

ИП получить ипотеку в Россельхозбанке непросто, т. к

компания осторожно относится к кредитованию малого бизнеса. Если заявка и будет одобрена, то только на покупку коммерческой недвижимости

Условия банка:

• заемные средства выдаются на срок до 8 лет;
• максимально возможная для получения сумма — 200 000 000 руб.;
• первоначальный взнос — от 20%.

Предложения банков

В то время как большинство банков предлагает коммерческую ипотеку для среднего и крупного бизнеса, Сбербанк разработал программу экспресс-кредитования на покупку недвижимости предпринимателями и небольшими компаниям.

Основное преимущество заключается в отсутствии дополнительного залога, кроме приобретаемого клиентом объекта коммерческой или иной недвижимости.

Банк акцентирует внимание на очень быстром оформлении сделки, включая процедуру проверки клиента, рассмотрения залога и другие сопутствующие процессы. По данной программе потенциальные клиенты могут приобрести и жилую недвижимость

По данной программе потенциальные клиенты могут приобрести и жилую недвижимость.

Оформление займа подразумевает изучение необходимых документов специалистов, а также выезд сотрудника банка для анализа финансовой деятельности по месту регистрации компании или индивидуального предпринимателя.

Оформить кредит могут корпоративные клиенты банка, индивидуальные предприниматели и новые клиенты из числа юридических лиц. Срок кредитования не превышает 120 месяцев, но погасить кредит досрочно клиенты могут в любом объеме.

Базовый размер минимальной ставки составляет 13,9% годовых в национальной валюте.

Окончательный размер ставки в договоре фиксируется после проведения оценки финансового состояния заемщика и состояния залогового имущества.

Погашение задолженности может осуществляться по аннуитетному, дифференцированному или индивидуальному графику.

Форма предоставления займа выбирается клиентом — кредитная линия или одноразовый транш.

Помимо залога в виде приобретаемой недвижимости, банк готов рассмотреть другие формы обеспечения: поручительство собственников бизнеса, залог в виде другого имущества, в том числе недвижимости.

Получить кредит на покупку недвижимости по этому продукту могут юридические лица или частные предприниматели.

При необходимости клиент может подать заявку на отсрочку платежа по основному долгу, срок переноса которого не должен превышать 12 месяцев.

Бизнес ипотека, как отдельный продукт для корпоративных клиентов, представлена в линейке услуг Банка ВТБ 24. Кредит на покупку недвижимости юридическими лицами предоставляется банком в виде разового транша.

Минимальный размер кредита составляет 4 000 000 рублей, а его максимальный размер зависит от платежеспособности заемщика и наличия соответствующего залогового обеспечения.

Отсрочка оплаты основного долга допускается на период не более 6 месяцев с момента заключения кредитного договора.

В отдельных случаях первоначальный взнос может отсутствовать, если заемщик обязуется предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.

Росбанк предлагает коммерческую ипотеку для юридических лиц, открывших расчетный счет в банке.

По условиям программы приобрести в кредит можно коммерческую и жилую недвижимость, а также земельные участки различного предназначения.

Залогом по кредитной сделке выступает приобретенный объект недвижимого имущества. Также доступна отсрочка оплаты основного долга на период до 6 месяцев с момента подписания договора.

Коммерческая ипотека в отечественных банках:

Банк	Шка-ла ста-вок, % годо-вых	Огра-ни-че-ние по сум-мам, тыс. руб.	Гра-фик пога-ше-ния	Комис-сии за вы-дачу/ оформ-ление	Срок креди-това-ния, мес.	Мини-маль-ный взнос, % стои-мости нед-вижи-мости	Особен-ности
Сбер-банк, экспресс-ипотека для бизнеса	15,5	До 7 000	Диффе-ренци-рован-ный	Отсутст-вуют	6-120	20	Возможно приоб-ретение жилой недвижи-мости
Уралсиб	От 13,9	500-170 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	1,2% от суммы займа (за выдачу)	12-120	20	Обяза-тельное поручи-тельство собствен-ников бизнеса
Россель-хозбанк	Индиви-дуально	500-20 000	Аннуи-тет/ диффе-ренци- рован-ный (отсроч-ка пла-тежа)	Отсутст-вуют	12-120	Индиви-дуально	Кредит выдается также фермерам и физичес-ким лицам, как собствен-никам бизнеса
ВТБ 24	От 13,5	От 4 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	В отдельных случаях взимается комиссия за выдачу кредита	12-120	15	Возможно оформ-ление кредита без первона-чального взноса при допол-нительном залоге
Росбанк	13,34-15,19	От 1 000	Диффе-ренци-рован-ный/ аннуи-тетный/ индиви-дуаль-ный	Отсутст-вуют	3-60	От 0 (при дополни-тельном обеспе-чении)	Отсрочка платеж, нулевой первона-чальный взнос

Почему банки не дают ипотеку ИП?

Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.

Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5-10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет. Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13-14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%. Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.

Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.

Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.

Отличия коммерческой ипотеки от жилищной

Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости имеет существенные отличия от ипотечных программ для покупки жилья:

• Сумма займа начинается с отметки в 1 миллион рублей. Есть банки, которые ограничивают максимальные выплаты 100 миллионами. Это огромные суммы и, пожалуй, главное по значимости для предпринимателей отличие. Большие деньги позволяют приобрести недвижимость, доход от использования которой в ближайшей перспективе позволит покрыть кредитные обязательства перед банком.

• По условию договора предпринимателю предоставляется отсрочка первого платежа длительностью 6 месяцев. Чтобы бизнес начал приносить деньги нужно время. Банкиры отлично это понимают и идут навстречу предпринимателям.

• Максимальный срок кредитования коммерческой недвижимости в 2 раза меньше предусмотренного для покупки жилья.

Если дела пошли не очень хорошо и ожидаемой прибыли не получено, придется искать деньги для погашения долга. Самый быстрый способ уговорить потенциальных инвесторов вложить деньги – сделать предложение об обеспечении собственного долга выгодным для них самих, например, пообещать акции предприятия.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка представляет для кредиторов большую выгоду. В конечном счете, она приносит банку огромные деньги, несравнимые с теми, что банк получает при предоставлении обычной ипотеки. Между тем, банки пока не спешат активно распространять информацию об этом предложении, и развитие коммерческой ипотеки в нашей стране по-прежнему остается на зачаточном уровне. С чем это связано?

Во-первых, речь идет о больших суммах, а соответственно, и о больших рисках. К клиентам предъявляются очень жесткие требования, которым соответствует не каждый. Подобное предложение банк может сделать только человеку с действительно надежным бизнесом.

Другая проблема связана с оценкой самой недвижимости. Казалось бы, даже в случае, если клиент «прогорит» в своем деле, заложенное помещение переходит в собственность банка-кредитора, что компенсирует ему неудачу. Но на практике банки часто не рискуют связываться с недвижимостью, которая многократно передавалась из рук в руки, и первоначального владельца которой определить затруднительно. Банкам гораздо привычнее и понятнее работать с квартирами в новостройках, реализуемых через 214ФЗ, минимизируя риски.

Существующее законодательство требует поправок и четких параметров, связанных с коммерческой ипотекой. Некоторые условия прописаны не до конца и вызывают множество вопросов. Это необходимо для дальнейшей популяризации программы и четкого понимания механизма ее действия.

Если верить прогнозам специалистов, после того, как сформируются четкие правила и законы относительно коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно повысится. Конечно, данное предложение заинтересует лишь определенную аудиторию, поскольку речь идет о больших деньгах и специфических условиях. Но для бизнесменов данный вид ипотеки представляет немалую выгоду. В связи с этим можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях станет для предпринимателей стимулом вести честный и прозрачный бизнес. В этом случае получение ипотеки станет легкодоступным, а возможностей для развития бизнеса – больше.

Требования банков

Нормативно в законе не ограничиваются возможные условия, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам.

Благодаря этому для того, чтобы узнать конкретные условия выдачи кредита, нужно обратиться прямо к сотруднику выбранного банка.

Банками предъявляются следующие требования к претендентам:

Регистрация организации или ИП в РФ	То есть должна являться российским резидентом и уплачивать налоги
Требования к доходу	к примеру, Сбербанк устанавливает минимум в 500 тыс. руб. годовой выручки для предприятий
Стаж предпринимательской деятельности	к примеру, Сбербанк устанавливает минимальный стаж от 6 месяцев, Россельхозбанк – от 1 года
Обязательное наличие расчетного счета	В том банке, в котором предполагается оформление кредита
Хорошая кредитная история и репутация предприятия	Также осуществляется проверка директора фирмы или частного предпринимателя, если займ получает ИП
Местоположение организации не ниже места нахождения банка	либо его филиала (в частности, СМП банк подвергает рассмотрению заявки только претендентов, расположенных не дальше 200 км. от офиса кредитора)

Определенным банком могут предъявляться дополнительные условия.

В случае когда претендент отвечает всем условиям, банк может выдать займ даже с некоторыми скидками, к примеру:

• С пониженной процентной ставкой по ипотеке;
• поднять размер выдаваемой суммы;
• сделать отсрочку;
• снизить сумму первоначального взноса.

Для выдачи займа на покупку нежилого помещения согласовываются следующие его условия:

Размер кредита	как правило, не выше 150 млн. руб., но для Москвы и Санкт-Петербурга в отдельных банках может достигать 500 млн. руб.)
Процентная ставка	около 13 до 17 %
Срок кредита	максимум 8-10 лет
Начальный взнос	Заемщику необходимо оплатить от 15 до 30 %
Индивидуализация недвижимости	или уже существующей, или покупаемой на кредитные средства
Ответственность залогодателя	На случай просрочки платежей

Вероятность выдачи ипотеки нерентабельной компании или индивидуальному предпринимателю сводится к минимуму.

Для подобных организаций при условии соблюдения все прочих условий в отдельных банках имеются другие программы, не ипотечные, а обыкновенные потребительские займы с иными параметрами.

При успешном ведении бизнеса, приобретение дополнительных нежилых помещений может увеличить территорию охвата предпринимательской деятельности.

Что позволит в короткие сроки возместить вложения по ипотечному займу (повышенный процент за пользование кредитными средствами).

Юридическое лицо

• Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита
• Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в УК (Уставном капитале) предприятия — не более 25%
• Юридический адрес заёмщика должен находиться в регионе присутствия банка
• Фактическое расположение заёмщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия

Индивидуальный предприниматель

• Со сроком ведения бизнеса не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита
• Гражданин РФ
• Возраст — от 22 до 65 лет включительно (наличие личного номера мобильного телефона)
• Наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заёмщика), но при наличии такового, должен быть указан в обязательном порядке
• Адрес регистрации заёмщика должен находиться в регионе присутствия банка
• Фактическое расположение заёмщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия

Кредитование бизнеса

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:

• большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
• большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
• более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
• более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:

• ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
• корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Требования к юрлицу

Любой банк предъявляет требования к потенциальным заемщикам, будь то физическое или юридическое лицо. Если взять денег в долг хочет организация, то требования обычно касаются следующих особенностей:

• срок ведения деятельности – минимально нужно, чтобы предприятие существовало 6–12 месяцев в зависимости от банка;
• территория ведения деятельности – в большинстве случаев только РФ;
• иные условия – законное ведение деятельности, наличие оборотов и прибыли.

Кстати, для мелких предприятий некоторые банки разрабатывают более выгодные условия кредитования в рамках программы помощи бизнесу. Встречаются такие предложения обычно в крупных финансовых учреждениях – Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке.

Прочтите: Какие льготы по налогу на прибыль установлены для организаций

Что это такое?

Помещение – одно из ключевых условий для работы любого коммерческого предприятия, оно требуется и чтобы зарегистрировать юридический адрес, и чтобы разместить офис, производство, склад. Часто владельцы предприятий вынуждены прибегать к аренде помещений, и всё же более надёжный вариант – приобрести собственное. Однако, чтобы приобрести недвижимость, необходимо сделать объёмные вложения, и не всегда есть возможность сразу же выложить столько денег. Именно для этого и существует коммерческая ипотека – то есть возможность купить и использовать недвижимость, и при этом платить за неё постепенно.

В мире этот вид кредитования уже широко распространён, но у нас он лишь недавно появился и ещё развивается. Стоит отметить пару важных нюансов, отличающих бизнес-ипотеку:

• Залогом по ней может стать лишь помещение, уже находящееся в собственности лица, берущего ипотеку – в этом отличие от обычной ипотеки, по которой обычно приобретаемая недвижимость может выступить залогом без всякого дополнительного оформления.
• Так как средства будут использованы для приобретения помещения для ведения бизнеса, а значит, и извлечения дохода, ставка по ней выше, да и в целом условия не столь лояльны. Например, период погашения гораздо короче, чем по обычной ипотеке. Впрочем, к условиям, предоставляемым в Сбербанке, мы ещё вернёмся.

Где лучше взять кредит в Москве

• Банк СКС, г. Москва, Поварская, 23 ст4, 1 этаж, +7 (495) 258‒61‒00. Режим работы: пн — чт с 09:00 до 18:00; пт с 09:00 до 16:45;
• НС Банк, г. Москва, Ткацкая, 5 ст3, 1 этаж, +7 (495) 662‒53‒53. Режим работы: пн — пт с 10:30 до 14:00; с 15:00 до 18:45;
• Прио-Внешторгбанк, г. Москва, Расковой, 34 ст14, 1 этаж. Режим работы: пн — пт с 09:30 до 13:00; с 14:00 до 18:00;
• Росэксимбанк, г. Москва, Краснопресненская Набережная, 12, 10 этаж; 9 подъезд, +7 (495) 967‒07‒67. Режим работы: пн — чт с 09:00 до 18:00; пт с 09:00 до 18:45;
• Уралсиб, г. Москва, Бакунинская, 52 ст1, 1 этаж, 8‒800‒250‒57‒57. Режим работы: пн — пт с 09:00 до 19:00;

Особенности коммерческой ипотеки баз первоначального взноса

Несмотря на большие риски банка, связанные с высокой вероятностью невозврата средств и крупным размером займа, в исключительных случаях он может предложить ипотеку для покупки коммерческого объекта, не требующую первоначального взноса.

Первый взнос не потребуется, если заемщик обеспечит следующие условия:

1. Предоставит другой объект недвижимости в качестве дополнительного залога. Таковыми могут выступать:

• Иной коммерческий объект;
• Жилая площадь, используемая юридическим лицом в коммерческих целях;
• Транспортные средства, состоящие на балансе компании;
• Оборудование;
• Ценные бумаги;

1. Клиент-заемщик согласен погасить обязательство за более короткий срок по сравнению с базовыми условиями (в среднем такой срок может быть сокращен втрое);
2. Предметом ипотеки выступает высоколиквидный коммерческий объект (высшая категория ликвидности недвижимости — отличная гарантия банку, позволяющая в кратчайшие сроки и с наименьшей потерей времени реализовать недвижимость, в случае несостоятельности юридического лица. При наступлении кризисных течений, влекущих падение цен на недвижимость, такие объекты не сильно теряют свою оценку.

Условия кредитования бизнеса в Сбербанке

В зависимости от целей получения заемных средств и выбранной программы, банк предлагает следующие условия:

Программа кредитования бизнеса	Базовая ставка, %	Срок креди-това-ния, мес.	Диапазон сумм кредитования, тыс. руб.	Размер первоначального взноса, % от стоимости объекта кредитования	Дополни-тельные условия и привилегии
Недвижимость	11	1-120	500-5 000 (до 600 000 в отдельных случаях)	20%; 25% для сезонных компаний	возможна отсрочка платежа до 12 мес.
Проект	3-120	2 500-200 000	от 10% цены проекта
Инвест	1-120	от 150 – для с/х компаний; от 500 – для всех остальных	от 10% при финансировании строительства
Оборот	1-48	рассчитывается индивидуально	возможна отсрочка платежа до 6 мес.
Контракт	1-36	500-600 000	есть комиссия за обслуживание экспортных контрактов
Экспресс (залог приобретаемой недвижимости)	13,9	3-120	300-10 000	15-30 (зависит от категории клиента и вида деятельности)	отсутствует отсрочка платежа
Экспресс (залог имеющейся недвижимости)	15,5-17,5	до 48	300-5 000	рассчитывается индивидуально

Размер конечной базовой ставки, возможность отсрочки платежа и составление индивидуального графика погашения кредита определяется решением кредитного комитета

Во внимание принимаются следующие критерии:

1. заемщик является действующим, корпоративным или зарплатным клиентом;
2. компания ранее пользовалась кредитными продуктами банка и проявила хорошую платежную дисциплину;
3. наличие сезонности в деятельности заемщика.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам

Название банка	Кредитная программа	Процентная ставка	Сумма, руб.
Сбербанк	«Экспресс-ипотека»	от 15,5%	до 10 млн.
ВТБ 24	«Бизнес ипотека»	от 13,5%	от 4 млн.
Россельхозбанк	Коммерческая ипотека	зависит от срока кредитования и наличия взноса	до 20 млн.
Промсвязьбанк	«Кредит бизнес»	зависит от суммы кредита	до 150 млн.
ВТБ Банк Москвы	Коммерческая ипотека	устанавливается для каждого клиента после оценки кредитоспособности	до 150 млн.
Росбанк	Коммерческая ипотека	от 12,2%	до 100 млн.
ЛОКО банк	Бизнес-ипотека	от 9,25%	до 150 млн.
Уралсиб	Бизнес-ипотека	от 13,9%	до 170 млн.
Юникредит	Коммерческая ипотека	определяется индивидуально после оценки кредитоспособности клиента	до 73 млн.
Бинбанк	Бизнес-недвижимость	определяется индивидуально	от 1 млн.
Транскапиталбанк	Кредит на коммерческую недвижимость	от 9,15%	до 6 млн.
Интеза	Бизнес-ипотека	устанавливается в индивидуальном порядке	до 120 млн.

А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.

Сбербанк

• срок возврата средств — до 10 лет;
• комиссий нет;
• средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
• Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
• наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
• страхование — обязательно.

ВТБ 24

• период возврата денег — до 10 лет;
• наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
• деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
• обеспечение — залог покупаемого имущества;
• отсрочка по погашению — до 6 месяцев.

Россельхозбанк

• период кредитования — до 10 лет;
• наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
• отсрочка по погашению — до 1 года;
• предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
• обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.

Промсвязьбанк

• период кредитования — до 15 лет;
• обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
• отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.

ВТБ Банк Москвы

• цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
• обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
• первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.

Росбанк

• цель кредитования — выдается
• обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
• отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
• досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.

ЛОКО банк

• период кредитования — до 10 лет;
• комиссия за выдачу — 2% от суммы;
• обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.

Уралсиб

• время возврата взятых средств — до 10 лет;
• первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
• комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
• обеспечение — залог приобретаемой собственности;
• страхование — обязательно;
• досрочное погашение — без штрафов и комиссий.

Юни Кредит

• срок возврата средств — до 7 лет;
• первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
• отсрочка по основному долгу — до полугода;
• досрочное погашение — возможно;
• обеспечение — приобретаемое имущество.

Бинбанк

• срок кредитования — до 10 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• отсрочка погашения — до полугода;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта.

Транскапиталбанк

• срок кредитования — до 25 лет;
• комиссия за выдачу — нет;
• досрочное погашение — допускается, без комиссии;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).

Интеза

• срок кредитования — до 10 лет;
• возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
• первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
• отсрочка платежей — до полугода.

Какие банки оформляют?

Ипотека для юридических лиц на нежилое и жилое помещение доступна в большинстве частных и финансово-кредитных учреждений с государственным участием. Взять коммерческую недвижимость в ипотеку предприниматели могут в «Росбанке», «Сбербанке», «Абсолют Банке», «Альфа-Банке», «ВТБ», «Россельхозбанке», «Райффайзенбанке» и прочих. Банки отдают предпочтение капитальным строениям и объектам недвижимости без каких-либо обременений. Ипотечный займ может быть оформлен только на нежилые помещения, находящиеся на территориях, где финучреждение имеет право выдавать кредиты. Юридическое лицо должно соответствовать базовым критериям:

• быть резидентом РФ и осуществлять свою деятельность на протяжении как минимум 6 последних месяцев (чем дольше срок, тем лучше), состоять на налоговом учете в любом регионе России;
• ежегодный доход предприятия не должен превышать 400 млн рублей;
• иметь возможность подтвердить легальность и рентабельность бизнеса управленческой и бухгалтерской документацией, операциями по расчетному счету.

Получив одобрение кредитного отдела банка предпринимателю необходимо внести первоначальный взнос, который снижает риски банка и продавца недвижимости. После этого возможны три пути оформления сделки:

1. Покупатель дает продавцу банковскую гарантию на выплату оставшейся суммы после оформления договора залога. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю, после чего он оформляет недвижимость в качестве залогового имущества, а банк передает продавцу оставшуюся сумму.
2. Покупатель передает право собственности на объект недвижимости с обременением, таким образом покупатель сразу получает заложенное помещение.
3. Создается отдельное юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего покупатель оформляет куплю-продажу на это юрлицо без права на отчуждение имущества до уплаты средств банку.

Схемы оформления

Поскольку для коммерческого кредитования по недвижимости отсутствует законодательное регулирование, процедура имеет определенные риски в отношении финансовых учреждений. Чтобы их нивелировать, банки используют различные схемы, которые не всегда выгодны заемщикам. Разработано три таких основных варианта оформления займа:

Применяемая схема	Порядок действий
№1	Наиболее длительная, хотя и максимально прозрачная процедура. Продавец с покупателем оформляют обычный договор передачи недвижимости. Покупатель выплачивает владельцу первоначальный взнос, а банк гарантирует перевод остатка суммы продавцу после юридического оформления залога. Оформляется право юридической собственности, затем залог. Финансовая структура переводит продавцу остаток суммы.
№2	Покупатель оплачивает первую сумму, банк гарантирует продавцу перевод остальных денег. Объект недвижимости оформляется, как залог. Далее регистрируется право нового собственника, оформляется передача имущества. Банк перечисляет оставшиеся деньги.
№3	Регистрируется предприниматель, ему передается юридически собственность. Покупатель затем выкупает на нее права владения, рассчитываясь кредитными деньгами. После погашения ипотеки покупатель переоформляет недвижимость на себя.

Сотрудники банка нередко предлагают предпринимателю представлять в регистрационных службах все его интересы. Сотрудник кредитной организации занимается всей бумажной волокитой, экономя время заемщику. Ему не приходиться посещать различные службы. Банку это выгодно, поскольку он контролирует каждый этап происходящего процесса.

Необходимые документы

Комплектация пакета предоставляемых документов зависит от выбранного банка-кредитора и типа юридического лица. Для крупных игроков бизнеса это один список, для индивидуальных предпринимателей с небольшими оборотами – немного другой.

Юрлица-представители среднего и крупного бизнеса обычно предоставляют такие документы:

• анкета-заявление на получение целевого займа;
• регистрационные и учредительные документы;
• лицензия (если вид деятельности относится к лицензируемой);
• документальное подтверждение полномочий руководителя и бухгалтера компании;
• паспорта первых лиц организации;
• справки из банков об открытых счетах и действующих кредитах (с указанием остатка задолженности на конкретную дату);
• финансовая (бухгалтерская) отчетность по состоянию на последнюю отчетную дату (обычно сотрудники банка запрашивают отчетность на 2-3 года деятельности для более глубокого анализа).

Дополнительно банк может затребовать расшифровку интересующих счетов и направлений работы (например, расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности компании, основных средств).

Пакет документов для индивидуального предпринимателя включает в себя:

• заявление;
• регистрационные документы;
• лицензия (при наличии);
• копия паспорта предпринимателя;
• налоговая декларация (если применяется УСН, то документы предоставляются за последний год, если стандартная схема – минимум за 2 последних года работы).

Помимо обозначенный документов в обязательном порядке потенциальный заемщик должен предоставить все необходимые документы на приобретаемый объект недвижимости (свидетельство о праве на собственность, договор купли-продажи/мены/дарения и т.д.).